전세보증보험 기관별 보증금 차이, SGI 무한 vs HUG 7억 제한 어느 쪽?
같은 보증금이라도 HUG는 수도권 7억까지만 보증하고, SGI는 아파트 한도 제한 없이 전액 보증해요. 단독주택과 빌라는 또 다른 규칙이 적용되니 주택 종류별로 유리한 기관을 골라야 손해 보지 않아요.
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- 주택도시보증공사는 아파트·단독·빌라 구분 없이 수도권 7억·지방 5억까지만 보증
- SGI서울보증은 아파트 보증금 무제한 100% 보증, 단독·다가구는 10억 한도에 80%만
- 보증료는 HUG 아파트 연 0.097~0.164%, SGI 아파트 연 0.229%로 기관마다 2배 차이
전세 계약하면서 보증보험 신청했는데 기관이 달라서 보증금 몇억 원이 통째로 보호받지 못하는 일이 실제로 벌어져요. 주택도시보증공사에서는 아파트든 단독주택이든 지역별로 똑같은 한도를 적용하지만, SGI서울보증은 아파트만 한도 제한 없이 받아주고 나머지는 10억 원까지만 인정하거든요. 이 글은 주택 종류에 따라 어느 기관이 얼마까지 보증해 주는지, 보증료는 또 얼마나 다른지 정리했어요.
1. 기관·주택 유형별 보증 한도 비교표
전세보증보험 한도는 주택도시보증공사와 SGI서울보증이 완전히 다른 룰로 운영해요. 주택도시보증공사는 아파트·연립·다세대·단독·다가구·오피스텔 모두 같은 지역 기준을 적용하는데, 수도권은 7억 원까지, 지방은 5억 원까지만 보증해 줘요. 반대로 SGI서울보증은 아파트 전세금이 10억이든 20억이든 상관없이 전액 보증하지만, 단독이나 다가구·연립·다세대·오피스텔은 10억 원 안에서만 가능해요.
| 주택 종류 | 주택도시보증공사 한도 | SGI서울보증 한도 | 보증 비율 |
|---|---|---|---|
| 아파트 | 수도권 7억, 지방 5억 | 제한 없음 | HUG 90% 이내, SGI 100% |
| 연립·다세대 | 수도권 7억, 지방 5억 | 10억 이내 | HUG 90% 이내, SGI 70% |
| 단독·다가구 | 수도권 7억, 지방 5억 | 10억 이내 | HUG 90% 이내, SGI 80% |
| 오피스텔 | 수도권 7억, 지방 5억 | 10억 이내 | HUG 90% 이내, SGI 100% |
주택도시보증공사는 보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 주택 가격의 90% 안쪽에 들어와야 심사를 통과할 수 있어요. SGI서울보증은 아파트 기준으로 보증금과 선순위 합계가 시가 100% 이내여야 하고, 선순위만 따로 보면 60% 안으로 제한돼요. 똑같이 6억 원짜리 아파트 전세라도 주택도시보증공사에서는 최대 5억 4천만 원까지만 보증되는 반면, SGI서울보증은 6억 원 전부를 보증해 주는 거죠.
2. 아파트 심사 통과 조건과 탈락 사유
아파트는 다른 주택보다 심사 기준이 덜 까다롭지만 몇 가지 제외 사항이 있어요. 보증금에 선순위 담보대출까지 더한 금액이 집값을 넘어서면 보증이 안 나오고, 재개발이나 재건축 예정 구역에 들어간 단지는 아예 신청 자체가 막혀요. 지어진 지 오래된 아파트는 추가 서류를 요구받거나 감정평가를 거쳐야 할 수도 있어요.
집주인 신용 상태도 중요해요. 국세 체납 이력이 있거나 건강보험료를 밀린 적이 있으면 심사에서 떨어질 수 있는데, 이건 등기부등본만 봐서는 알 수 없어서 사전 심사를 받아야 확인돼요. 전용면적 제한은 주택도시보증공사나 SGI서울보증 모두 없지만, 전세금이 시세에 비해 너무 높으면 과도한 전세가율로 판단해서 거절당할 수 있어요.
3. 빌라·연립·다세대 주택 신청 요건
빌라랑 연립, 다세대주택은 아파트보다 소유 형태를 훨씬 꼼꼼히 확인해요. 다세대주택은 각 호수가 구분 등기되어 있어야만 신청할 수 있고, 등기되지 않은 호수는 보증 대상에서 빠져요. 다가구주택은 집주인이 개인 명의로 단독 소유하거나 배우자와 공동 소유한 경우에만 가능하며, 법인 소유는 원칙적으로 안 돼요.
건물이 오래됐는지도 중요한 기준이에요. 준공한 지 20년 넘은 건물은 구조 안전 확인 서류를 추가로 내야 할 수 있고, 30년 이상 노후 건물은 심사 자체가 제한될 수 있어요. 집주인이 여러 부동산을 보유하고 있으면 각 부동산의 대출 이력과 소득 증빙을 요구하기도 해요.
다세대주택에서 구분 등기 여부는 등기부등본 '표제부'에서 확인할 수 있어요. 등기부에 해당 호수가 별도로 나와 있지 않으면 보증 신청이 불가능하니까 계약 전에 꼭 확인해 보세요.
4. 단독주택과 상가 겸용 주택 기준
단독주택은 집주인이 단독으로 소유하거나 배우자와 공동 소유한 경우만 보증 대상이 되고, 대지면적이나 건물 규모보다는 소유 형태랑 주거 비율을 중점적으로 봐요. 상가가 함께 있는 겸용 주택은 주거 공간이 전체 연면적의 70% 이상이어야 하며, 이걸 증명할 건축물대장이나 임대차계약서를 제출해야 해요.
단독주택은 감정평가를 거치는 경우가 많아서 심사 기간이 아파트보다 3일에서 5일 더 걸려요. 건물 가치가 보증금에 비해 현저히 낮다고 판단되면 보증 한도가 줄어들거나 거절될 수 있어요. 농어촌 지역 단독주택은 별도 한도 기준이 적용되니까 공식 사이트에서 지역별 세부 기준을 확인해야 해요.
5. 보증료율 차이: 기관·유형·부채비율별
보증료는 보증 기관이랑 주택 종류, 집주인의 부채 비율에 따라 달라져요. 주택도시보증공사는 2025년 3월 31일부터 보증료를 평균 20% 내렸고, 2026년 10월 기준으로 아파트는 연 0.097~0.164%, 비아파트는 연 0.111~0.211%를 적용해요. SGI서울보증은 아파트 연 0.229%, 기타 주택 연 0.260%이지만 LTV 구간에 따라 최대 30% 할인을 해 줘요.
| 기관 | 아파트 보증료(연) | 비아파트 보증료(연) | 할인 조건 |
|---|---|---|---|
| 주택도시보증공사 | 0.097~0.164% | 0.111~0.211% | 부채비율 구간별 |
| SGI서울보증 | 0.229% | 0.260% | LTV 구간별 최대 30% |
보증료는 보증금액에 비례해서 붙으니까 한도가 낮아지면 보증료도 줄어들어요. 계약 기간 중간에 보증을 해지하면 남은 기간만큼 일할 계산으로 환급받을 수 있어요.
6. 신청 순서 5단계
전세보증보험 신청은 계약 맺기 전이나 후 모두 가능하지만, 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요. 주택도시보증공사는 온라인 사이트 onestop.khug.or.kr이나 안전집사 앱에서 신청할 수 있고, SGI서울보증은 sgic.co.kr이나 SGI M 앱에서 접수돼요.
- 주택 종류 확인: 아파트인지 단독인지 빌라인지에 따라 한도랑 보증 비율이 완전히 달라지니까 등기부등본 표제부를 먼저 확인하세요
- 보증 기관 선택: 아파트 전세금이 7억 원 넘으면 SGI서울보증, 단독·빌라는 한도랑 보증 비율 비교해서 유리한 쪽으로 고르세요
- 온라인 접수: 임대차계약서, 등기부등본, 신분증, 집주인 동의서를 준비해서 사이트나 앱에 업로드하세요
- 심사 대기: 아파트는 보통 1~3일, 단독주택은 감정평가 때문에 3~7일 걸려요
- 보증서 발급: 심사 통과하면 보증료 납부하고 보증서를 받아서 계약서랑 함께 보관하세요
일부 주택 유형은 일시적으로 접수가 제한될 수 있으니까 신청 전에 공식 사이트에서 현재 접수 가능 여부를 확인해 보세요.
7. 자주 하는 실수 3가지
첫 번째는 주택 종류를 잘못 판단해서 신청했다가 한도 초과로 떨어지는 경우예요. 다세대인 줄 알았는데 다가구로 등기되어 있거나, 아파트인 줄 알았는데 연립으로 분류되어 있으면 보증 비율이 달라지거든요. 계약 전에 등기부등본 표제부에서 건물 종류를 정확히 확인해야 해요.
두 번째는 집주인 대출 이력을 확인하지 않고 계약하는 거예요. 보증금이랑 선순위 채권 합계가 주택 가격을 넘으면 보증이 안 나오는데, 계약 후에 알게 되면 이미 늦어요. 계약 전에 집주인한테 대출 잔액 확인서를 받아 두는 게 좋아요.
세 번째는 계약 기간 절반이 지나서 신청했다가 거절당하는 경우예요. 주택도시보증공사랑 SGI서울보증 모두 계약 기간의 1/2 경과 전에 신청해야 하니까, 2년 계약이면 1년 안에 꼭 신청해야 해요.
8. 헷갈리는 용어 정리
선순위 채권은 전세 계약보다 먼저 설정된 담보대출이나 가압류 같은 걸 말해요. 등기부등본 을구에서 확인할 수 있고, 전세금보다 선순위 채권이 앞선 순위에 있으면 집이 경매로 넘어갔을 때 전세금을 못 받을 수 있어요.
LTV는 주택 가격 대비 대출 비율을 뜻하는데, 보증료 할인 기준으로 쓰여요. SGI서울보증은 LTV가 낮을수록 할인율이 커지니까 집주인 대출이 적을수록 보증료가 싸져요.
전세가율은 주택 가격 대비 전세금 비율이에요. 2023년 5월부터 전세가율 상한이 90%로 고정됐고, 공시가격 126% 룰이 적용돼요. 전세가율이 너무 높으면 과도한 전세로 판단되어 보증이 안 나올 수 있어요.
9. 다음에 할 일 체크리스트
- 등기부등본 표제부에서 주택 종류 확인하기(아파트·단독·다가구·다세대 구분)
- 집주인한테 대출 잔액 확인서 받아서 선순위 채권 합계 계산하기
- 주택도시보증공사랑 SGI서울보증 한도·보증료 비교해서 유리한 기관 고르기
- 계약 기간 절반 지나기 전에 온라인 접수하기(onestop.khug.or.kr 또는 sgic.co.kr)
- 보증서 발급받으면 임대차계약서랑 함께 안전하게 보관하기
자주 묻는 질문
Q. 아파트 전세금 10억 원인데 주택도시보증공사는 7억까지만 보증한다면 나머지 3억 원은 어떻게 하나요?
주택도시보증공사는 수도권 한도가 7억 원이라서 나머지 3억 원은 보증이 안 돼요. 대신 SGI서울보증은 아파트 보증금 한도 제한이 없어서 10억 원 전액 보증받을 수 있어요. 아파트 전세금이 7억 원 넘으면 SGI서울보증으로 신청하는 게 유리해요.
Q. 단독주택 전세 5억 원인데 SGI서울보증이 80%만 보증한다면 실제로는 얼마나 보증되나요?
단독주택은 SGI서울보증 기준으로 10억 원 한도에 80% 보증이라서 5억 원 전세금이면 4억 원까지만 보증돼요. 주택도시보증공사는 수도권 기준 7억 원 한도에 90% 보증이니까 5억 원이면 4억 5천만 원까지 보증되어서 주택도시보증공사가 5천만 원 더 유리해요.
Q. 계약한 지 1년 지났는데 지금 신청해도 되나요?
계약 기간이 2년이면 절반인 1년이 딱 기준점이에요. 계약 기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 하니까 1년 딱 맞춰서는 위험하고, 계약 후 최대한 빨리 신청하는 게 안전해요. 이미 1년 넘었으면 신청 자체가 거절될 가능성이 높아요.
Q. 빌라인데 등기부등본에 다가구로 나와 있으면 보증 비율이 어떻게 되나요?
다가구주택은 SGI서울보증 기준으로 10억 원 한도에 80% 보증이에요. 주택도시보증공사는 수도권 7억·지방 5억 한도에 90% 보증이고요. 다가구는 집주인이 개인 명의로 단독 소유하거나 배우자와 공동 소유한 경우에만 신청 가능하니까 등기부등본에서 소유 형태를 먼저 확인해 보세요.
Q. 보증료는 나중에 환급받을 수 있나요?
계약 기간 중간에 이사를 가거나 보증을 해지하면 남은 기간만큼 일할 계산으로 환급받을 수 있어요. 예를 들어 2년 계약에 보증료 60만 원 냈는데 1년 만에 해지하면 남은 1년치 30만 원을 돌려받는 식이에요. 환급 신청은 보증을 발급받은 기관 사이트나 앱에서 할 수 있어요.
- 주택도시보증공사
- SGI서울보증