보증금 2천만 원 줄이면 월세 얼마 올라? 법정 상한 5.0% 계산법

글 오늘 인포 편집자 · 발행 2026-09-27 · 수정 2026-10-06

재계약 때 집주인이 보증금 감액과 월세 인상을 제안하면 법정 상한 기준으로 계산해야 손해를 막을 수 있어요. 2026년 10월 현재 상한은 5.0%이며, 이를 넘는 조건은 무효예요. 예금 금리와 비교해 전환 여부를 결정하는 게 유리합니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 특정 금융상품·의료 서비스를 추천하거나 가입을 권유하지 않습니다.

"보증금 줄여 주고 월세 올리자고 하는데 이게 맞는 건가요?" 재계약 협상에서 집주인이 제안한 조건이 정당한지 헷갈려 하는 분들이 많아요. 보증금과 월세를 서로 바꿀 때는 법으로 정한 비율 상한이 있어서, 집주인 마음대로 높은 금액을 요구할 수는 없거든요. 이 글에서는 계산 방법과 상한 기준, 초과 제안을 받았을 때 대처법까지 실제 숫자를 넣어 설명할게요.

1. 법정 상한은 어떻게 정해지나: 기준금리 + 2.0%p

보증금을 월세로 바꾸거나 그 반대로 전환할 때 쓰는 비율을 전월세 전환율이라고 해요. 이 비율은 한국은행 기준금리에 2.0%포인트를 더한 값이 상한이에요. 2026년 10월 현재 기준금리가 3.00%이니까 상한은 5.0%가 되는 거죠. 2026년 8월 27일에 기준금리가 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 오르면서 상한도 4.75%에서 5.0%로 올랐어요.

계약서에 전환율을 따로 적어 두지 않았다면 법정 상한이 자동으로 적용돼요. 집주인과 세입자가 둘 다 동의하면 상한보다 낮은 비율로 합의할 수는 있지만, 상한을 넘는 조건은 법적으로 무효예요. 넘는 금액을 이미 냈다면 나중에 돌려받거나 다음 달 월세에서 빼는 식으로 조정할 수 있어요.

2. 보증금 줄이면 월세는 얼마 오르나: 계산 공식

보증금을 줄인 금액에 연간 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누면 월세 증가 한도가 나와요. 공식은 (줄인 보증금 × 전환율) ÷ 12 = 월세 증가액이에요.

보증금 3,000만 원을 줄인다면 3,000만 원 × 0.05 ÷ 12 = 125,000원이 월세 한도예요. 계산기 앱에 숫자만 넣으면 바로 나오니까 협상 전에 미리 계산해 두면 집주인 제안이 맞는지 바로 확인할 수 있어요.

3. 월세를 보증금으로 바꾸려면 얼마 필요한가

월세를 없애고 보증금으로 전환할 때도 같은 전환율이 쓰여요. 공식은 (없앨 월세 × 12) ÷ 전환율 = 필요한 보증금이에요.

집주인과 합의한 뒤 계약서에 전환 금액과 비율을 명시해야 나중에 분쟁이 안 생겨요. 전환율은 재계약 시점의 기준금리를 기준으로 하니까 계약 직전에 한국은행 홈페이지나 포털 검색으로 최신 금리를 확인하세요.

4. 상한 넘는 제안 받았을 때 대처 순서 5단계

1. 집주인에게 법정 상한 계산 결과를 보여 주고, 기준금리 3.0% + 2.0%p = 5.0% 근거를 설명해요.
2. 집주인이 계속 높은 금액을 고집하면 관할 시·군·구청이나 온라인으로 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해요.
3. 조정 결정은 법적 구속력이 있어서, 초과분을 이미 냈다면 돌려받거나 다음 달 월세에서 빼는 식으로 처리돼요.
4. 계약서 원본과 이체 내역을 챙겨 두면 조정 신청할 때 증거로 쓸 수 있어요.
5. 조정 신청 비용은 없고, 대한법률구조공단에서도 무료 상담을 받을 수 있어요.

5. 재계약 시 꼭 확인할 것: 갱신 청구권과 월세 인상 제한

재계약 때마다 기준금리가 달라질 수 있어서 전환율 상한도 바뀌어요. 집주인이 일방적으로 보증금 전환을 요구해도 세입자는 거절할 수 있고, 양쪽이 합의하지 않으면 기존 계약 조건이 그대로 유지돼요.

주택임대차보호법에 따르면 세입자는 계약 갱신 청구권을 1회 행사할 수 있어서 2년 연장이 보장돼요. 급하게 결정하지 말고 갱신 청구권을 쓸지 고민해 보세요. 월세만 올리는 경우에는 전환율과 별개로 직전 월세의 5% 이내 인상만 가능해요. 예를 들어 직전 월세가 50만 원이면 52만 5천 원까지만 올릴 수 있어요.

6. 보증금 유지 vs 월세 전환 손익 비교

보증금을 그대로 두는 게 나은지, 줄이고 월세를 올리는 게 나은지는 본인의 예금 금리와 전환율을 비교해서 판단해요.

• 예금 금리가 전환율 5.0%보다 낮으면 보증금 그대로 두는 게 유리해요. 예금 금리가 3.5%라면 보증금 2,000만 원 예금 이자는 연 70만 원인데, 월세 전환 시 연 100만 원(월 83,333원 × 12개월)이 추가로 나가니까 손해예요.
• 보증금 2,000만 원을 월세로 바꾸면 법정 상한 5.0% 기준으로 연 100만 원, 월 83,333원이 늘어나요.
• 급하게 목돈이 필요하거나 월세 세액공제 혜택을 받고 싶다면 보증금 감액을 고려할 수 있어요.
• 월세 세액공제는 총급여 7,000만 원 이하 무주택 세대주가 대상이에요. 연말정산 때 월세 납부액의 일부를 세액공제받을 수 있어요.
• 보증금을 그대로 두면 집주인에게 무이자로 돈을 빌려 주는 셈이라서, 본인 예금 금리와 전환율을 비교해 유불리를 따져봐야 해요.

월세로 바꾸면 현금이 손에 들어와서 유동성은 좋아지지만, 매달 고정 지출이 늘어나요. 월급이나 수입이 일정한지, 매달 여유 자금이 얼마나 되는지 가계 흐름을 함께 봐야 해요.

7. 기준금리는 어디서 확인하나: 한국은행과 변동 주기

한국은행 기준금리는 한국은행 홈페이지 첫 화면에서 바로 볼 수 있고, 네이버나 다음에서 '기준금리' 검색하면 즉시 나와요. 금융통화위원회가 1년에 8회 정기 회의를 열어서 결정하고, 바뀌면 그날 오전에 발표해요.

기준금리가 바뀌면 전환율 상한도 즉시 바뀌니까 계약서 쓰기 직전에 최신 금리를 확인하고 계산하는 게 정확해요. 재계약 협상 전에 미리 계산해 두면 집주인과 얘기할 때 명확한 근거를 댈 수 있어요.

8. 자주 하는 실수 3가지

• 실수 1. 계약서에 전환율을 안 적어 놓고 나중에 집주인이 법정 상한보다 높은 비율을 요구하면 분쟁이 생겨요. 계약서에 명시해 두면 이런 일을 막을 수 있어요.
• 실수 2. 기준금리가 바뀐 걸 모르고 옛날 상한을 기준으로 계산해서 손해 보는 경우가 있어요. 2026년 8월에 2.75%에서 3.00%로 올랐으니까 상한도 4.75%에서 5.0%로 바뀐 거예요.
• 실수 3. 초과분을 이미 냈는데 몰라서 그냥 넘어가는 분들이 있어요. 조정 신청하면 돌려받거나 다음 달 월세에서 뺄 수 있으니까 이체 내역을 꼭 챙겨 두세요.

9. 헷갈리는 용어 풀이

전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꾸거나 그 반대로 전환할 때 쓰는 이자율 개념이에요. 연 단위 비율이라서 실제 월세를 구하려면 12개월로 나눠야 해요.

법정 상한은 법으로 정한 최대 비율이에요. 집주인과 세입자가 합의해서 상한보다 낮게 정할 수는 있지만, 상한을 넘는 조건은 법적으로 무효예요.

계약 갱신 청구권은 세입자가 재계약을 요구할 수 있는 권리예요. 1회에 한해 2년 연장이 보장되고, 집주인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없어요.

10. 다음에 할 일

• 재계약 협상 전에 한국은행 홈페이지나 포털에서 최신 기준금리를 확인하세요.
• 보증금 감액 제안을 받으면 (줄인 보증금 × 5.0%) ÷ 12로 월세 한도를 직접 계산해 보세요.
• 본인 예금 금리와 전환율 5.0%를 비교해서 보증금 유지가 나은지 판단하세요.
• 상한을 넘는 조건이면 계약서 원본과 이체 내역을 챙겨서 분쟁조정위원회 조정 신청을 준비하세요.
• 월세 세액공제 대상인지 확인하고, 연말정산 때 공제받을 수 있는지 알아보세요.