전월세 전환율 상한 5%, 보증금 2천 줄이면 월세 얼마 오를까?

글 오늘 인포 편집자 · 발행 2026-09-28 · 수정 2026-10-06

2026년 10월 기준 한국은행 기준금리 3.0%에 2%p를 더해 전환율 상한은 5.0%예요. 보증금을 줄이고 월세를 올릴 때 집주인이 제시한 금액이 법정 한도를 넘는지 직접 계산해서 확인할 수 있어요.

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"보증금 천만 원 깎아 줄 테니 월세 10만 원만 더 내세요." 집주인이 이렇게 말했다면, 계산기 두드려 보기 전까진 손해인지 아닌지 알 수 없어요. 전월세 전환율 상한은 법으로 정해져 있어서 집주인 마음대로 월세를 올릴 수 없거든요. 이 글에서는 2026년 10월 기준 전환율 상한 5.0%를 적용해 보증금을 줄였을 때 월세가 얼마나 오르는지 계산하는 법과, 집주인 제안이 적법한지 역으로 검증하는 방법을 알려 드릴게요.

1. 전환율 상한이란 뭔가요: 기준금리 + 2%p 공식

전월세 전환율은 보증금을 줄인 만큼 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이자율이에요. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에서 '한국은행 기준금리에 2%포인트를 더한 값'과 '연 10%' 중 낮은 쪽을 상한으로 정하고 있어요. 2026년 10월 현재 한국은행 기준금리는 3.0%니까 여기에 2%p를 더하면 5.0%가 상한이에요. 계약서에 전환율을 따로 적지 않으면 이 상한값이 자동으로 들어가요.

기준금리는 한국은행 금융통화위원회가 경기 상황에 맞춰 분기마다 바꿀 수 있어요. 2년 전 계약할 때 기준금리가 1.5%였다면 그때 상한은 3.5%였겠지만, 재계약 시점에 기준금리가 3.0%로 올랐다면 상한도 5.0%로 높아지는 거죠. 반대로 기준금리가 내려가면 상한도 낮아져서 세입자한테 유리해질 수 있어요.

2. 보증금 줄이면 월세 얼마 오르나: 계산식과 예시

보증금을 깎고 월세를 올릴 때는 이 공식을 쓰면 돼요. 월세 인상액 = (보증금 감소액 × 전환율) ÷ 12예요. 보증금 2천만 원을 줄이고 전환율 5.0%를 적용한다면 2,000만 원 × 0.05 = 100만 원, 이걸 12개월로 나누면 월 83,333원이 나와요.

3. 집주인 제안이 적법한지 역산으로 확인하는 법

집주인이 "보증금 천오백 줄이고 월세 12만 원만 더 내"라고 했다면 계산기 두드려 보세요. 실제 전환율 = (월세 인상액 × 12) ÷ 보증금 감소액이에요. 월세 12만 원 × 12개월 = 144만 원, 이걸 보증금 감소액 1,500만 원으로 나누면 0.096, 그러니까 9.6%예요. 2026년 10월 상한이 5.0%인데 9.6%를 적용한 거니까 위법이에요.

집주인이 법을 몰라서 그런 제안을 하는 경우도 많아요. 계산 결과를 보여 주면서 "법정 상한 5.0%로 다시 계산하면 월세는 6만 2,500원만 오르는 게 맞아요"라고 말해 보세요. 협의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 할 수 있어요.

4. 계약서 작성 순서 5단계

1. 한국은행 홈페이지에서 현재 기준금리 확인(2026년 10월 기준 3.0%)
2. 기준금리 3.0% + 2%p = 5.0%로 전환율 상한 계산
3. 보증금 감소액과 월세 인상액을 공식에 대입해 적법성 검증
4. 표준 임대차계약서 전환율 항목에 합의한 비율 기재(공란이면 상한 자동 적용)
5. 계약서 사본 보관하고 확정일자 받기

5. 보증금 많이 내는 게 나을까, 월세 내는 게 나을까

보증금을 많이 내고 월세를 낮추는 쪽(반전세)과 보증금을 줄이고 월세를 높이는 쪽 중 어느 게 유리한지는 개인 사정에 따라 달라요. 전환율 상한 5.0%일 때 보증금 천만 원을 줄이면 월세는 41,667원 오르는데, 그 천만 원을 은행 예금에 넣어서 연 5.0% 이상 이자를 받을 수 있다면 보증금을 줄이는 게 이득이에요.

반대로 목돈 마련이 어렵거나 매달 나가는 고정비를 줄이고 싶다면 보증금 비중을 높이는 게 나아요. 집주인 입장에서도 보증금을 많이 받으면 월세를 낮춰도 되니까 협상 여지가 있어요. 자기 자금 운용 능력과 금융 시장 이자율을 비교해서 선택하세요.

6. 자주 하는 실수 3가지

첫째, 구두 약속만 믿고 계약서에 안 적는 경우. 집주인이 "전환율 3%로 해 줄게"라고 말했더라도 계약서에 3%를 명시하지 않으면 나중에 5%를 주장할 수 있어요. 반드시 계약서에 써 넣으세요.

둘째, 최초 계약 때 전환율을 그대로 재계약에 적용하는 실수. 2년 전 계약 당시 상한이 3.5%였다고 해서 지금도 3.5%인 건 아니에요. 재계약 시점 기준금리를 다시 확인해야 해요.

셋째, 상가 임대차랑 헷갈리는 경우. 주택 전환율 상한은 기준금리 + 2%p인데, 상가건물임대차보호법에서는 연 12%예요. 주택과 상가는 법이 달라요.

7. 헷갈리는 용어 풀이

기준금리는 한국은행이 시중은행한테 돈을 빌려줄 때 적용하는 기준 이자율이에요. 경기가 과열되면 올리고 침체되면 내려요. 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 연 이자율이고, 상한은 법으로 정한 최대 한도예요. 확정일자는 계약서에 찍는 도장인데, 나중에 보증금 돌려받을 때 우선순위를 정하는 기준이 돼요.

8. 다음에 할 일

• 한국은행 홈페이지에서 최신 기준금리 확인하기
• 집주인 제안 받으면 계산기로 전환율 역산해 보기
• 계약서 전환율 항목 공란으로 두지 말고 합의한 비율 기재하기
• 재계약 시점마다 기준금리 재확인하기
• 주택임대차분쟁조정위원회 연락처 미리 저장해 두기

전월세 전환율 상한은 기준금리가 바뀔 때마다 달라지니까 계약 직전에 한국은행 사이트에서 최신 금리를 꼭 확인하세요. 집주인이 제시한 조건이 법정 한도를 넘는지 스스로 계산해 보고, 계약서에 합의한 전환율을 분명히 적어 두면 나중에 다툴 일이 없어요. 2026년 10월 기준 세부 조건은 한국은행과 법제처 사이트에서 최신 확인해 보세요.