전세보증료 3억 계약 기관별로 50만 원 이상 차이 나는 이유

글 오늘 인포 편집자 · 발행 2026-10-07

전세금 3억 원 2년 계약 기준, HUG·HF·SGI 중 어디를 선택하느냐에 따라 보증료가 최대 50만 원 넘게 벌어져요. 2026년 10월 기준 요율 구조와 신청 조건, 소득별 지원금 받는 방법을 실제 계산으로 정리했어요.

어디서 가입하지? 보증료는 얼마나 나올까? 지원금은 어떻게 받지? 전세 계약을 마치고 나면 이런 질문들이 꼬리를 물어요. 전세금 3억 원짜리 집을 2년 빌렸다면, 보증료 차이만으로도 기관마다 최대 50만 원 이상 벌어질 수 있거든요. 이 글에서는 2026년 10월 기준 세 보증기관의 실제 요율과 신청 조건, 지원금 신청 절차까지 계산 예시와 함께 확인할 수 있어요.

1. 보증기관마다 요율이 이렇게 다른 이유

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증(SGI) 세 곳이 모두 전세보증 상품을 내놓지만, 연간 요율 체계가 완전히 달라요. HUG는 연 0.115~0.154%로 세 기관 중 가장 낮은 편이고, HF는 주택가액 대비 전세금 비율(LTV)에 따라 0.04~0.18%까지 단계별로 나뉘어요. SGI는 연 0.183~0.208%로 가장 높은 구조예요.

2025년 3월부터 한국주택금융공사가 LTV별 차등 요율을 도입했고, 같은 해 9월에는 주택도시보증공사가 보증비율을 기존 70%에서 60%로 낮췄어요. 또 2025년부터 보증료 지원 한도가 30만 원에서 40만 원으로 올라갔어요. 2026년 10월에는 전세반환보증이라는 새 이름과 함께 사전한도심사 제도가 도입될 예정이에요.

2. 접수 자격을 결정하는 핵심 조건 3가지

보증료가 아무리 싸도 조건에 안 맞으면 신청 자체가 막혀요. 첫째, 부채비율이에요. (선순위채권 + 전세금) ÷ 주택가액이 90% 이하여야 해요. 선순위채권이란 집주인이 받은 담보대출 같은 걸 말하는데, 등기부등본 을구에 근저당 금액으로 확인할 수 있어요. 주택가액이 4억 원인데 전세금이 3억 6천만 원이라면 정확히 90%라서 경계선이에요.

둘째, 보증금 상한이 정해져 있어요. 수도권(서울·경기·인천)은 7억 원, 비수도권은 5억 원까지만 보증이 가능해요. 셋째, 전입신고와 확정일자를 꼭 마쳐야 해요. 확정일자는 계약 후 등기소나 주민센터에서 받아야 하는데, 이게 없으면 보증서 발급이 아예 안 돼요.

• 부채비율 (선순위채권 + 전세금) ÷ 주택가액 ≤ 90%
• 보증금 상한 수도권 7억 원, 비수도권 5억 원 이내
• 전입신고 및 확정일자 완료, 압류·가압류 기록 없을 것
• 계약 기간 1년 이상
• 주택 유형 아파트, 오피스텔, 다세대, 연립, 단독 모두 가능

3. 신청 기한 놓치면 다시는 기회 없어요

신규 계약의 경우, 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날짜를 기준으로 계약 기간의 절반 이전까지 신청해야 해요. 2년 계약이라면 1년 안에 신청을 끝내야 한다는 뜻이에요. 갱신 계약은 만료 1개월 전부터 역시 계약 기간 절반 이전까지 접수할 수 있어요.

4. 신청 절차 5단계로 정리

1. 계약서 사본, 확정일자 받은 날짜, 등기부등본 준비
2. HUG 앱(모바일HUG) 또는 네이버페이·카카오페이·토스에서 신청 (HF는 15개 은행 창구 및 앱, SGI는 홈페이지)
3. 계약서 사진 업로드 및 전입신고일·확정일자 입력
4. 보증료 자동 계산 확인 후 카드 또는 계좌이체로 결제
5. 신청 후 30일 이내 심사 완료, 통과 시 보증서 발급

HUG 앱을 이용하면 서류를 사진으로 찍어 올리는 것만으로 보증료 견적이 바로 나와요. 심사는 신청일로부터 30일 이내에 끝나고, 승인되면 보증서가 이메일이나 앱 알림으로 전달돼요.

5. 소득 조건 맞으면 최대 40만 원 돌려받아요

청년(만 19~34세)은 연소득 5천만 원 이하, 신혼부부(혼인신고 7년 이내)는 7천5백만 원 이하, 일반은 6천만 원 이하일 때 보증료 지원을 신청할 수 있어요. 지원 금액은 최대 40만 원이고, 청년 외 일반·신혼부부는 실제 보증료의 90% 한도 내에서 지급돼요. 보증금은 3억 원 이하여야 해요.

지원금은 상시 접수지만 예산이 소진되면 조기 마감돼요. 신청은 보증 가입 신청서에 지원 희망 항목을 체크하면 되고, 승인 후 30일 이내에 본인 계좌로 입금돼요. 소득 증빙은 직장인은 원천징수영수증, 프리랜서나 자영업자는 종합소득세 신고 확인서를 제출하면 돼요.

6. 자주 하는 실수 3가지

첫째, 등기부등본을 계약 전에 안 떼는 경우예요. 계약서에 도장 찍고 나서 확인했더니 압류 기록이 있으면 보증 가입이 막혀요. 계약 전에 등기부등본을 꼭 떼어 보세요.

둘째, 확정일자를 나중에 받으려다가 기한이 지나는 경우예요. 확정일자는 전입신고와 함께 바로 받는 게 안전해요. 나중에 하려다가 깜빡하면 신청 자체가 불가능해져요.

셋째, 부채비율 계산을 잘못해서 90%를 넘기는 경우예요. 선순위채권 금액을 확인하지 않고 전세금만 보고 계산하면 실제 부채비율이 90%를 넘어 접수가 거부될 수 있어요. 등기부등본 을구에 근저당 금액을 꼭 확인하세요.

7. 헷갈리는 용어 풀이

선순위채권은 집주인이 받은 담보대출 같은 걸 말해요. 등기부등본 을구에 근저당권으로 표시돼 있어요. LTV는 주택가액 대비 전세금 비율이에요. 주택가액이 4억 원이고 전세금이 3억 원이라면 LTV는 75%예요. 확정일자는 계약서에 날짜 도장을 찍어 전세권을 보호하는 제도예요. 등기소나 주민센터에서 받을 수 있어요.

8. 다음에 할 일 체크리스트

• 계약 전 등기부등본 떼어 선순위채권·압류 여부 확인
• 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날짜 기준으로 신청 기한 계산
• 확정일자를 전입신고와 함께 바로 받기
• HUG·HF·SGI 요율 비교해서 가장 저렴한 기관 선택
• 소득 조건 맞으면 보증료 지원 항목 체크하고 신청